為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快化解我市商業(yè)辦公用房庫存，推動城市更新發(fā)展，優(yōu)化城市規(guī)劃功能，完善配套服務(wù)水平，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，補齊民生短板，激發(fā)片區(qū)活力，近日廈門市自然資源與規(guī)劃局出臺《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。

　　針對《辦法》中的主要內(nèi)容，廈門土地房產(chǎn)研究中心專門進行了相關(guān)解讀，為讀者解惑。

　　※一、適用范圍

　　《辦法》適用于本市已批國有建設(shè)用地中含有商業(yè)、辦公用途的項目，商業(yè)、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。

　　Tips

　　● 辦公項目應(yīng)在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局等五部門關(guān)于進一步加強辦公類建設(shè)項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）之前取得工程規(guī)劃許可。

　　● 若同一塊地中除商業(yè)、辦公用途外還包含了其他用途，則其他用途項目不能適用本《辦法》進行項目變更。如：甲擁有一塊包含了辦公、商業(yè)、酒店用途的用地，如果甲要申請土地用途變更，那么只能變更地塊中的辦公、商業(yè)項目部分，酒店項目部分不能進行變更。

　　※二、變更后用途

　　變更方式分為土地用途變更和建筑功能臨時變更兩種，不同方式變更后的用途（或功能）不一樣。

　　申請土地用途變更，土地用途可在一級類商服用地項下的二級類之間轉(zhuǎn)換，也可變更為教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務(wù)類用途。

　　Tips

　　商服用地項下的二級類包括零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地和其他商服用地。

　　申請建筑功能臨時變更，有效期為5年，不得超過批準的土地使用年限。采用此方式，項目須符合省級以上政府和政府部門發(fā)布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，以及市政府確定的補民生短板項目和引導(dǎo)類產(chǎn)業(yè)項目。

　　Tips

　　相較于土地用途變更，建筑功能臨時變更側(cè)重于補齊民生短板。

　　※三、申請條件

　　申請土地用途變更和建筑功能臨時變更都應(yīng)符合申請人與土地使用權(quán)人一致、征求利害關(guān)系人意見、獨立空間申請、滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求、暫停或取消預(yù)售許可等五個條件。

　　除此之外，申請土地用途變更還應(yīng)符合下列條件：

　　1.變更內(nèi)容符合控制性詳細規(guī)劃;

　　2.申請時點剩余土地使用年期不少于8年;

　　3.土地設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意用途變更的書面意見。

　　申請建筑功能臨時變更還應(yīng)符合下列條件：

　　1.項目已竣工驗收;

　　2.土地使用年限未到期;

　　3.已取得行業(yè)主管部門書面同意意見。

　　同時，有下列情形之一的項目不予批準土地用途變更或建筑功能臨時變更：

　　1.應(yīng)依法征收或收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的。

　　2.申請人處于人民法院認定“失信被執(zhí)行人”期間內(nèi)的。

　　3.已納入政府收儲計劃范圍的用地。

　　4.原用地按總部辦公政策供地的。

　　5.存在其他依法不予變更的情形。

　　※四、辦理程序

　　申請土地用途變更的，應(yīng)報市政府批準同意后方可實施，辦理程序如下：

　　申請建筑功能臨時變更的，原則上由項目所在區(qū)政府批準。但若存在下列情況，則需報市政府同意后方可實施：

　　1.原用地以劃撥或限制性出讓方式供地的。

　　2.變更為文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)項目的。

　　3.變更為含有居住功能的養(yǎng)老、醫(yī)療類項目的（“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設(shè)置衛(wèi)生間等設(shè)施）。

　　4.變更為市政府確定的引導(dǎo)類產(chǎn)業(yè)項目的。

　　辦理程序如下：

　　Tips

　　● 申請時尚未按約定完成稅收等承諾的，可按本辦法規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)在重新簽訂的土地出讓合同之補充合同或監(jiān)管協(xié)議中約定，土地使用權(quán)人須繼續(xù)履行相關(guān)責(zé)任義務(wù)。

　　● 在《辦法》施行前已存在擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的，可按本辦法規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但在正式批準變更前，項目屬地區(qū)政府應(yīng)已對擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)行為進行相應(yīng)處置。

　　● 申請時暫停預(yù)售的，土地用途變更批準后，申請人應(yīng)到住房管理部門申請辦理商品房預(yù)售許可變更。

　　※五、地價計收原則

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　　1.對于招拍掛出讓項目，對評估出的新用途土地價格采取與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格采取與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。

　　2.對于協(xié)議出讓（限制性出讓）、劃撥項目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對舊用途土地價格取舊用途土地使用權(quán)價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。

　　3.市場評估價、成交價、土地使用權(quán)價格均需結(jié)合土地剩余年限修正。

　　舉例：

　　假設(shè)1宗2010年通過招拍掛出讓的集美區(qū)商業(yè)辦公用地進行土地用途變更，變更為養(yǎng)老設(shè)施用地。地塊建筑面積為30000平方米，成交樓面價結(jié)合土地剩余年限修正后為2420元/平方米。該宗地若作為商業(yè)辦公用地當(dāng)前剩余年限的評估價為3800元/平方米，若作為養(yǎng)老設(shè)施用地當(dāng)前剩余年限的評估價為1500元/平方米，近一年該區(qū)域出讓1宗養(yǎng)老設(shè)施用地，成交樓面價結(jié)合該變更項目剩余年限修正后為1610元/平方米。

　　取新用途（養(yǎng)老）最高價格1610元/平方米和舊用途（辦公）最低價格2420元/平方米計算差價，由于1610元/平方米《2420元/平方米，因此無需補交土地價款。

　　（二）建筑功能臨時變更

　　按新舊建筑功能對應(yīng)土地用途的基準地價修正值差額的1.2倍繳交土地年租金，若新建筑功能對應(yīng)的基準地價修正值小于或等于舊建筑功能對應(yīng)的基準地價修正值，則互不結(jié)算。

　　※六、變更后的規(guī)劃建設(shè)要求

　　※七、全鏈條監(jiān)管

　　《辦法》規(guī)定，屬于地區(qū)政府及相關(guān)職能部門，應(yīng)該依靠職責(zé)加強對變更項目的全鏈條監(jiān)管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監(jiān)管協(xié)議等實施監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為依法進行處置，并按規(guī)定納入社會信用體系監(jiān)管。

　　此外還有以下幾點需要特別強調(diào)：

　　1.未經(jīng)批準不得擅自改變用途或建筑功能，不得擅自改變原建筑結(jié)構(gòu)、高度、增加建筑面積、拆除重建等。

　　2.土地用途變更的，變更部分的建筑面積須按用途類型分別辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體抵押、整體轉(zhuǎn)讓。

　　3.建筑功能臨時變更的，不改變原用地性質(zhì)、土地使用年限和原土地房屋權(quán)屬關(guān)系，不辦理建筑功能變更登記，不得轉(zhuǎn)讓;需要征收或收儲的，仍按原土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。

　　4.項目不再按變更后用途使用的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按原土地用途和規(guī)劃條件使用項目宗地及附屬建構(gòu)筑物，須在6個月內(nèi)將建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等恢復(fù)為滿足原土地用途和規(guī)劃條件的國家有關(guān)規(guī)范要求。

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文章關(guān)鍵字：廈門商業(yè)辦公項目土地用途
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